Czy Bezpieczny Kredyt 2% jest FAKTYCZNIE bezpieczny? a INNE kredyty bezpieczne NIE SĄ?

5 lipca 2023

2590

Od 3 lipca osoby w wieku do 45 lat mogą składać w kilku bankach wnioski o tzw. Bezpieczny Kredyt 2% na zakup pierwszego mieszkania lub domu. Odbywa się to w ramach rządowego programu mającego wspomóc Polaków pragnących zakupić pierwsze „M”. Do tej pory wiele osób nie miało szans na zaciągnięcie kredytu hipotecznego z uwagi na zbyt niskie zarobki lub brak wkładu własnego. Co prawda przed kilkunastoma laty banki chętnie oferowały kredyty waloryzowane kursem franka szwajcarskiego, które można było dostać łatwiej niż kredyt mieszkaniowy w złotówkach (nawet bez wkładu własnego), ale po kilku latach okazało się to pułapką, bo kurs CHF poszybował dramatycznie w górę, a wraz z nim wzrosły nie tylko raty kredytów ale także wartość zadłużenia. Dzisiaj posiadacze kredytów frankowych skutecznie dochodzą sprawiedliwości w sądach i odzyskują bezprawnie pobrane przez banki kwoty. Niebezpieczne okazały się także kredyty hipoteczne w PLN z oprocentowaniem zmiennym opartym o wskaźnik WIBOR. Odczuły to zwłaszcza osoby, które zadłużyły się przy prawie zerowych stopach procentowych. Od tego czasu ich raty wzrosły co najmniej dwukrotnie. Do sądów trafiają kolejne pozwy za kredyty z oprocentowaniem na bazie WIBOR. Na czym polega Bezpieczny Kredyt 2% i czym różni się od innych kredytów bankowych obarczonych ryzykiem walutowym lub ryzykiem zmiennej stopy procentowej?

Oferowany przez kilka banków od 3 lipca br. tzw. Bezpieczny Kredyt 2% wydaje się rzeczywiście bezpieczny z uwagi na to, że jest on częścią programu rządowego i przewiduje dopłatę państwa do odsetek od kredytu.
Oprocentowanie Bezpiecznego Kredytu 2% ma być stałe, co praktycznie eliminuje ryzyko związane ze zmianą stopy procentowej, które ponoszą posiadacze kredytów hipotecznych oprocentowanych na bazie WIBOR-u.
Nowy kredyt mieszkaniowy nie zawiera też ryzyka walutowego, którego ofiarami padło około 700 tys. Polaków, którzy zadłużyli się przed laty we franku szwajcarskim.
Banki próbują rozbroić tykającą bombę, bo obawiają się powtórki sytuacji związanej z masowym unieważnianiem kredytów frankowych. Prawnicy wspierający banki już nie zaprzeczają, że kredyty frankowe były wadliwe. Teraz skupiają się na tym, żeby przekonać opinię publiczną, że kredyty z oprocentowaniem na bazie WIBOR-u to nie „nowe franki”.
Tymczasem kancelarie specjalizujące się w sporach z bankami analizują kolejne umowy kredytów złotowych z oprocentowaniem na bazie WIBOR-u i składają do sądów pozwy z żądaniem uznania ich za nieważne lub usunięcia wskaźnika WIBOR i pozostawienia oprocentowania na poziomie stałej marży.

Sprawdź czy możesz zaciągnąć Bezpieczny Kredyt 2%?

Od 3 lipca 2023 r. w kilku bankach (na razie dotyczy to banków PKO BP, PEKAO, Alior Bank i Velo Bank) można składać wnioski o kredyty mieszkaniowe z rządową dopłatą. To fundamentalny element nowego programu Pierwsze Mieszkanie 2023.

Dotychczasowe programy mieszkaniowe obecnego rządu okazały się niewypałem (chodzi m.in. o program Mieszkanie Plus oraz o kredyt z gwarantowanym wkładem własnym), głównie ze względu na zbyt niskie zarobki Polaków, które ograniczały dostępność tych kredytów.

Wydaje się, że Bezpieczny Kredyt 2% okaże się hitem, bo jeszcze przed jego uruchomieniem deweloperzy odnotowywali zwiększone zainteresowanie zakupem mieszkań.

Rząd szacuje, że już w 2023 roku co najmniej kilkadziesiąt tysięcy Polaków skorzysta z preferencyjnych kredytów mieszkaniowych z dopłatą państwa. Tymczasem analitycy przewidują, że zainteresowanie tego typu kredytami będzie ogromne.

Program jest dedykowany dla osób do 45 roku życia, które nie posiadają i nigdy nie posiadały własnego mieszkania lub domu albo spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Docelowa grupa to około 3 mln osób mieszkających wciąż z rodzicami oraz 1 mln osób wynajmujących mieszkanie.

Kto będzie mógł ubiegać się o Bezpieczny Kredyt 2%? O taki kredyt będą mogli ubiegać się zarówno single, osoby do 45 roku życia samotnie wychowujące dziecko, małżeństwa gdzie przynajmniej jeden z małżonków ma mniej niż 45 lat oraz rodzice wspólnego dziecka, jeżeli chociaż jedno z nich spełnia wskazane kryterium wiekowe. Kluczowym warunkiem jest to aby kredyt dotyczył zakupu pierwszego w życiu mieszkania lub domu.

Jaka może być maksymalna kwota kredytu? W przypadku singla jest to 500 tys. zł, a w przypadku małżeństwa, osoby samotnie wychowującej przynajmniej jedno dziecko lub rodziców wspólnego dziecka maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł. Uwzględniając dopuszczalny pułap wkładu własnego 200 tys. zł, teoretycznie można ze środków takiego kredytu zakupić nieruchomość nawet wartą 800 tys. zł, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Na czym polega preferencyjny charakter Bezpiecznego Kredytu 2%? Przede wszystkim chodzi o dopłatę państwa do odsetkowej części raty. Kredyt będzie udzielany przez banki według standardowej oferty z oprocentowaniem stałym, ale przez 10 lat oprocentowanie dla kredytobiorcy będzie obniżone do 2% plus marża bankowa, prowizja i opłaty, które będzie musiał pokryć z własnej kieszeni. Zakładając, że oprocentowanie rynkowe o stałej stopie wynosi aktualnie 8,46%, państwo przez 10 lat będzie pokrywało za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego różnicę pomiędzy tym oprocentowaniem (pomniejszonym o marżę banku), a poziomem 2%. Przez okres obowiązywania preferencyjnego oprocentowania raty kapitałowo-odsetkowe będą malejące, przy czym część kapitałowa będzie na stałym poziomie. Po 10 latach kredytobiorca będzie spłacał stałe raty kapitałowo-odsetkowe.

Jak duża będzie dopłata państwa do Bezpiecznego Kredytu 2%? Wysokość dopłaty będzie zależała w głównej mierze od kwoty kredytu. Rząd przygotował kilka przykładów, które pozwalają oszacować wysokość raty z dopłatą oraz już po zakończeniu okresu obowiązywania preferencyjnej stawki. Dla kredytu o wartości 550 tys. zł zaciągniętego na 30 lat rata w pierwszych 10 latach będzie wynosiła 2.832,19 zł (bez dopłaty byłoby to aż 5.405,28 zł), a po 10 latach rata będzie oscylowała w granicach 3.172,74 zł. Kwota dopłaty wyniesie w tym przypadku aż około 2,6 tys. zł miesięcznie.

Subskrybuj nas także na Facebooku oraz Twitter i ZAWSZE otrzymuj jako pierwszy najważniejsze informacje!

Ile trzeba zarabiać aby móc starać się o Bezpieczny Kredyt 2%? Analitycy wyliczyli w oparciu o ceny mieszkań w różnych miastach kraju, że osoby zarabiające pensję minimalną (aktualnie ok. 2,8 tys. zł na rękę) nie mają szans na otrzymanie preferencyjnego kredytu. Aby zakupić z kredytu kawalerkę w mieście wojewódzkim trzeba zarabiać około średniej krajowej (aktualnie blisko 5,2 tys. zł), a mieszkanie dwupokojowe będzie osiągalne dla osób zarabiających około 6 tys. zł netto. Przy zakupie kawalerki o powierzchni 35 m²miesięczna rata może się wahać od około 1 tys. zł do około 1,8 tys. zł. Wszystko zależy od cen mieszkań w konkretnym mieście. Przykładowo w Kielcach miesięczna rata za zakup kawalerki wyniesie około 945 zł (przy założeniu że cena mieszkania to 223 tys. zł), a decydując się na zakup kawalerki w Warszawie trzeba liczyć się z ratą rzędu 1.770 zł (przy założeniu że cena mieszkania wynosi 418 tys. zł).

Czy Bezpieczny Kredyt 2% niesie ze sobą jakieś pułapki? Decydując się na zaciągnięcie Bezpiecznego Kredytu 2% trzeba zdawać sobie sprawę, że pomimo iż jest to produkt bezpieczniejszy od innych kredytów bankowych, także niesie ze sobą zagrożenia.

Pułapką może być to, że łatwo można utracić prawo do dopłat, a w niektórych przypadkach kredytobiorca będzie nawet musiał zwrócić przyznane wcześniej dopłaty powiększone o ustawowe odsetki.

Przykładem takich sytuacji może być wynajęcie innej osobie zakupionego na kredyt mieszkania lub prowadzenie w niej działalności gospodarczej. Kredytobiorca straci też prawo do dopłaty jeżeli przez co najmniej 12 miesięcy zaprzestanie w niej prowadzenia gospodarstwa domowego.

Innym przypadkiem jest zmiana sposobu oprocentowania kredytu ze stałego na zmienne. Katalog sytuacji, w następstwie których można utracić prawo do dopłat jest znacznie szerszy, zatem przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu takiego kredytu warto to dokładnie przeanalizować.

Dlaczego nowy program mieszkaniowy rządu nazywa się Bezpieczny Kredyt 2%? Czym ten kredyt różni się od innych mniej bezpiecznych produktów?

Rządowy Bezpieczny Kredyt 2% nie jest wolny od zagrożeń, ale wydaje się że jest to produkt o wiele bezpieczniejszy w porównaniu do udzielanych przed kilkunastoma laty hipotecznych kredytów waloryzowanych kursem CHF, czy złotówkowych kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem zmiennym na bazie WIBOR-u.

Czy tego typu kredyt będzie wiązał się z poważniejszym ryzykiem, okaże się po czasie. Aktualny poziom wiedzy co do szczegółów programu daje podstawy by ufać, że kredyt jest bezpieczny chociażby z tego powodu, że jest firmowany przez rząd.

Ponadto kredyt ma być oprocentowany według stałej stopy procentowej, tym samym nie niesie ze sobą ryzyka wzrostu rat na skutek zmiany wysokości wskaźnika referencyjnego.

Aby zobrazować różnice pomiędzy nowym preferencyjnym kredytem mieszkaniowym oferowanym w ramach rządowego programu, a kredytami dostępnymi do tej pory w bankach dla osób chcących zakupić mieszkanie lub dom, warto przypomnieć jakie ryzyka niosły one dla kredytobiorców.

Popularne przed kilkunastoma laty kredyty waloryzowane kursem franka szwajcarskiego okazały się wielką pułapką. Po kilku latach kurs CHF zaczął dramatycznie piąć się w górę, na skutek czego wzrosły zarówno raty kredytowe, jak i poziom zadłużenia.

Wadliwość tych umów kredytowych przejawiała się głównie w tym, że wraz ze wzrostem rat rosło saldo zadłużenia, tak że po kilkunastu latach regularnej spłaty rat kredytobiorcy mieli do oddania bankowi więcej niż pożyczyli. Po wielu latach batalii sądowej Frankowicze doprowadzili do sytuacji, gdzie niemal 100 proc. umów frankowych jest przez sądy unieważniane.

Abuzywny charakter kredytów frankowych wynikał m.in. z faktu, że banki w sposób jednostronny i arbitralny narzucały kurs waluty z własnej tabeli bankowej, według którego wyliczały wysokość rat oraz wartość zadłużenia. Sądy w tysiącach wyroków dały wyraz temu, że banki nie dopełniły ciążących na nich obowiązków informacyjnych co do skali ryzyka walutowego.

Podobne zarzuty podnosi dziś coraz więcej kredytobiorców złotowych, zwłaszcza tych którzy zadłużyli się „pod korek” w momencie kiedy w Polsce obowiązywały rekordowo niskie stopy procentowe, bliskie zera. Pod koniec 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej zaczęła co miesiąc systematycznie podwyższać stopę referencyjną NBP, na skutek czego gwałtownie wzrosły wskaźniki WIBOR 3M oraz WIBOR 6M, stanowiące podstawę oprocentowania kredytów złotowych.

Raty kredytów w PLN wzrosły na przestrzeni kilku miesięcy około dwukrotnie. Od września 2022 roku stopy procentowe są na niezmienionym wysokim poziomie, co dla wielu kredytobiorców stanowi poważny problem. Do sądów trafia coraz więcej pozwów w związku z kredytami oprocentowanymi na bazie WIBOR-u.

Banki dostrzegają zagrożenie w tym, że sądy mogłyby zacząć na masową skalę unieważniać te kredyty, podobnie jak dzieje się to w przypadku umów frankowych. Dlatego w mediach ruszyła kampania mająca zniechęcić kredytobiorców do składania pozwów za WIBOR. Skala potencjalnych strat wynikających z niekorzystnych dla banków orzeczeń w sprawie kredytów złotowych byłaby znacznie wyższa niż w przypadku kredytów waloryzowanych kursem CHF, bo kredytów w PLN banki udzieliły kilkakrotnie więcej.

W jednym z artykułów zamieszczonych na znanym portalu finansowym (nie jest zapewne przypadkiem, że publikacja ukazała się w tydzień po miażdżącym dla banków wyroku TSUE w sprawie wynagrodzenia za korzystanie z kapitału) prawnicy wspierający banki przytaczają argumenty, które mają świadczyć przeciwko temu, że kredyty złotowe z oprocentowaniem na bazie WIBOR-u to „nowe franki”.

Koronny argument to fakt, że stawka WIBOR jest certyfikowanym wskaźnikiem, zgodnym z Rozporządzeniem BMR, a jej wysokość nie zależy od konkretnego banku, ale jest ustalana jako średnia z kwotowań czołowych banków, po odrzuceniu wartości skrajnych.

Prawnicy zapewniają, że wysokością WIBOR-u banki nie są w stanie manipulować. Co więcej mogłyby działać na swoją szkodę, bo przekazując kwotowania zobowiązują się do zawarcia transakcji z innymi bankami w zadeklarowanej cenie.

Problem w tym, że od wielu lat banki nie zawierają na rynku międzybankowym transakcji depozytowych na okres 3 lub 6 miesięcy, a jedynie deklarują po jakiej cenie byłyby skłonne pożyczyć sobie pieniądze. Zatem mogą czuć się bezpiecznie, że inny bank nie wykorzysta sytuacji i teoretycznie mogą zawyżać stawki, aby wywindować WIBOR.

Innym argumentem mającym przemawiać za tym, że nie można porównywać ryzyka związanego z zaciągnięciem kredytu złotowego z oprocentowaniem zmiennym na bazie WIBOR-u do kredytów frankowych ma być fakt, że informacje na temat wysokości WIBOR są oficjalnie publikowane i dlatego bank nie musi kredytobiorcy udostępniać broszury informacyjnej.

Ponadto wysokość tego wskaźnika już przed laty sięgała 6 proc., więc w opinii prawników banków kredytobiorcy powinni zdawać sobie sprawę ze skali ryzyka zmiennej stopy procentowej.

Co na to prawnicy reprezentujący w sądach interesy kredytobiorców? Do sądów trafiają kolejne pozwy za WIBOR, a kancelarie prawne analizują poszczególne umowy i dopracowują argumentację przemawiającą za tym, że kredyty z WIBOR-em były wadliwe.

Nowy pozew w sprawie WIBOR-u przeciwko bankowi ING

Prawnicy informują, że składają kolejne pozwy. Ostatnio jednak z kancelarii poinformowała, że złożyła do Sądu Okręgowego w Poznaniu nowe powództwo w sprawie kredytu pn. „Umowa o Mieszkaniowy Kredyt Budowlano-Hipoteczny”, który oferował od 2013 roku bank ING. Zmienne oprocentowanie tego kredytu oparte było na wskaźniku WIBOR.

Według kancelarii, umowa zawiera istotne wady prawne, które powinny skutkować nieważnością całej umowy lub usunięciem z niej wskaźnika WIBOR i pozostawieniem oprocentowania na poziomie stałej marży (tzw. odwiborowienie). O jakie konkretnie wady chodzi?

Po pierwsze, według kancelarii prawnej, klauzula zmiennego oprocentowania została sformułowana w sposób niejednoznaczny, bo nie wskazano dokładnie czynników pozwalających na zmianę oprocentowania.

Po drugie, bank nie dopełnił ciążących na nim obowiązków informacyjnych, gdyż ograniczył się do przekazania kredytobiorcom ogólnej informacji, że wskaźnik WIBOR może w toku wykonywania umowy ulec wzrostowi lub spadkowi.

Nie przedstawiono jednak konkretnych przykładów liczbowych na podstawie historycznych danych. Kredytobiorcy nie mogli więc podjąć świadomej decyzji co do wyboru tego rodzaju kredytu, bo nie dysponowali pełnymi informacjami na temat ryzyka zmiennej stopy procentowej.

Co więcej, umowa kredytowa nie zawierała opisu mechanizmu ustalania zmiennego oprocentowania, a jej zapisy ograniczały się jedynie do sformułowania, że stawka oprocentowania składa się ze stałej marży oraz zmiennego wskaźnika WIBOR.