W najbliższy czwartek 24 października poznamy stanowisko TSUE w kolejnej ważnej sprawie frankowej. Dotyczy ona osób, które wynajmują bądź wynajmowały mieszkanie zakupione ze środków z kredytu. Sąd Okręgowy w Warszawie rozpoznający sprawę Frankowiczów z Getin Noble Banku, którzy nabyli nieruchomość z kredytu w celu jej wynajmu, powziął wątpliwości czy takim kredytobiorcom przysługuje ochrona konsumencka. Zdaniem prawników reprezentujących Frankowiczów, TSUE powinien uznać ich za konsumentów, bo nie prowadzili oni zorganizowanej i regularnej działalności polegającej na wynajmie nieruchomości ale potraktowali zakup mieszkania jako prywatną inwestycję i zabezpieczenie na przyszłość. Dotychczasowe wyroki unijnego Trybunału świadczą o tym, że definicja konsumenta jest traktowana na gruncie prawa unijnego szeroko. Duża nadzieja, że wyrok do sprawy C-347/23 będzie dopełnieniem dotychczasowego prokonsumenckiego orzecznictwa TSUE a Frankowicze wynajmujący mieszkania będą mogli łatwiej unieważniać swoje umowy kredytowe.
- TSUE rozstrzygnie czy na gruncie unijnej Dyrektywy 93/13 osoby zaciągające kredyt w celu zakupu nieruchomości pod wynajem są konsumentami.
- Zdaniem prawników reprezentujących Frankowiczów fakt dokonania jednorazowej prywatnej inwestycji polegającej na zakupie nieruchomości pod wynajem nie czyni kredytobiorców przedsiębiorcami ani nie pozbawia ich statusu konsumenta. Należy im się więc ochrona przed nieuczciwymi warunkami w umowach.
- Unijny Trybunał we wcześniejszych wyrokach wielokrotnie podkreślał, że jest za szeroką definicją konsumenta. Fakt posiadania wyższego wykształcenia prawniczego lub ekonomicznego, zatrudnienia w banku czy prowadzenia działalności gospodarczej nie pozbawia kredytobiorców statusu konsumenta.
- Jeżeli i tym razem stanowisko TSUE będzie dla Frankowiczów korzystne, sądy będą miały łatwiejsze zadanie przy rozstrzyganiu sporów z udziałem osób, które wynajmowały nieruchomości zakupione na kredyt, a kredytobiorcy szybciej będą odzyskiwali pieniądze od banków.
W czwartek ważne orzeczenie TSUE w sprawie C-347/23 dotyczącej Frankowiczów wynajmujących mieszkania
Sprawa C-347/23 dotyczy pary kredytobiorców, którzy przed laty zakupili z kredytu frankowego mieszkanie i z góry przeznaczyli je pod odpłatny wynajem (buy-to-let). Podczas zaciągania kredytu, nabywania nieruchomości oraz przy jej późniejszym wynajmie a także przy dalszym zarządzaniu nieruchomością kredytobiorców reprezentował działający w Polsce pełnomocnik. Kredytobiorcy przez cały ten czas zamieszkiwali za granicą. Podobnie jak tysiące innych Frankowiczów, po latach spłaty zawyżonych rat, zdecydowali się na walkę w sądzie o unieważnienie wadliwej umowy zwartej z GNB a ich sprawa zawisła przed Sądem Okręgowym w Warszawie.
Rozpoznający sprawę warszawski sąd zdecydował się skierować do TSUE pytanie prejudycjalne, a odpowiedź na nie poznamy już w najbliższy czwartek 24 października. O co konkretnie zapytał polski sąd? Poprosił on sędziów unijnego Trybunału o rozstrzygnięcie wątpliwości czy osobę fizyczną, która zaciąga kredyt hipoteczny w celu pozyskania środków na zakup jednego lokalu, który ma zostać przeznaczony do odpłatnego najmu, należy w rozumieniu Dyrektywy 93/13 uznać za konsumenta.
Frankowicz wynajmujący mieszkanie to konsument?
Odpowiedź pozytywna na przytoczone wyżej pytanie oznaczałaby, że Frankowiczom wynajmującym mieszkania zakupione na kredyt przysługuje ochrona konsumencka. Wówczas mają oni prawo domagać się w sądzie unieważnienia umowy kredytowej z uwagi na zawarte w niej klauzule abuzywne, na które nie mogą powoływać się kredytobiorcy pozbawieni statusu konsumenta. Jak podejdzie do tej sprawy TSUE?
TSUE będzie badać kwestię przyznania kredytobiorcom wynajmującym mieszkanie statusu konsumenta na gruncie unijnej Dyrektywy 93/13 w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich. W art. 2 pkt. b) niniejszej dyrektywy zawarta jest następująca definicja konsumenta: „konsument” oznacza każdą osobę fizyczną, która w umowach objętych niniejszą dyrektywą działa w celach niezwiązanych z handlem, przedsiębiorstwem lub zawodem. Natomiast polski kodeks cywilny art. 221 stanowi, że „za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową„.
W tej konkretnej sprawie kredytobiorcy nie prowadzili zorganizowanej, stałej działalności polegającej na regularnym wynajmie nieruchomości. Na kredyt zakupili tylko jedno mieszkanie, które potraktowali jako prywatną inwestycję oraz zabezpieczenie na przyszłość. Dlatego należy odróżnić ich sytuację od sytuacji przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą polegającą na odpłatnym wynajmie nieruchomości. Muszą oni mieć zarejestrowaną działalność gospodarczą i rozliczać się na podstawie faktur VAT. Tymczasem przychody z najmu prywatnego, prowadzonego przez osoby fizyczne są rozliczane z urzędem skarbowym w formie ryczałtu. Osoby prywatne w świetle przepisów mają prawo do wynajmowania swoich nieruchomości i nie muszą prowadzić działalności gospodarczej. Dlatego prawnicy reprezentujący Frankowiczów są pełni optymizmu i wierzą w to, że TSUE rozstrzygnie sprawę na korzyść kredytobiorców i potraktuje ich jak konsumentów.
Oczywiście prawnicy bankowi są przeciwnego zdania. Uważają, że TSUE powinien przyjrzeć się celowi przyświecającemu zakupowi na kredyt nieruchomości, który nie miał charakteru konsumenckiego ale komercyjny. W ich opinii, w tym przypadku nie chodziło o zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych kredytobiorców i ich bliskich, lecz o zarabianie na najmie nieruchomości.
Duże znaczenie zbliżającego się wyroku TSUE
Czwartkowe orzeczenie TSUE będzie miało ogromne znaczenie dla wszystkich Frankowiczów wynajmujących zakupione na kredyt nieruchomości. Chodzi nie tylko o przypadki podobne do opisanego wyżej. Nierzadko było bowiem tak, że kredytobiorcy kupowali mieszkania lub domy ze środków pochodzących z kredytu frankowego typowo w celach bytowych, ale później ich sytuacja osobista zmieniła się (np. musieli wyjechać do innego miasta za pracą) albo nie dawali rady spłacać coraz wyższych rat i zostali niejako zmuszeni do wynajmowania nieruchomości, tak aby zarabiać na spłatę kredytu.
Polskie sądy rozpoznające spory Frankowiczów z bankami podczas przesłuchania stron pytają czy nieruchomość była przedmiotem najmu, czy było to bezpośrednio po zaciągnięciu kredytu, co było przyczyną oraz jak długo trwał najem. Nie oznacza to jednak, że fakt wynajmowania zakupionej na kredyt nieruchomości od razu negatywnie rzutuje na rezultat sprawy. Jeśli kredytobiorca nie prowadził działalności gospodarczej polegającej na zorganizowanym najmie nieruchomości, sąd powinien potraktować go jak każdego innego konsumenta.
TSUE za szerokim rozumieniem pojęcia konsumenta
TSUE wielokrotnie opowiadał się za szerokim pojęciem konsumenta. Warto przytoczyć wyrok TSUE do sprawy C-570/21 z dnia 8 czerwca 2023 r. Trybunał uznał w tym wyroku, że konsumentem jest także osoba, która zawarła umowę kredytu częściowo w celach związanych z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą, a częściowo w celach konsumpcyjnych (bytowych).
Natomiast wyrokiem do sprawy C-139/22 z dnia 21 września 2023 r. TSUE przesądził o tym, że fakt posiadania wyższego wykształcenia prawnego lub ekonomicznego, a nawet zatrudnienia w banku, nie pozbawia kredytobiorcy ochrony konsumenckiej. Konsumentem jest także pracownik banku, w którym zaciągnięty został kredyt, o ile nie uczestniczył on w tworzeniu wzorców umownych.
Poniżej opisujemy dwie sprawy wygrane przez Frankowiczów, pomimo że banki próbowały podważyć ich status konsumenta z powodu najmu nieruchomości i prowadzenia działalności gospodarczej.
Sąd w Szczecinie przyznał rację kredytobiorcom, którzy zarejestrowali w nieruchomości działalność gospodarczą i prowadzili sezonowy wynajem pomieszczeń. Prawomocna wygrana z bankiem PKO BP i zysk 364 tys. zł
Sprawa o sygn. I ACa 1741/22 została prawomocnie rozstrzygnięta w dniu 28 maja 2024 r. przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie, który oddalił apelację banku PKO BP od wyroku Sądu Okręgowego w Koszalinie z dnia 19 października 2022 r. do sprawy o sygn. I C 285/21. Sąd w Koszalinie uznał umowę kredytową za nieważną i zasądził na rzecz procesujących się z bankiem Frankowiczów kwoty 79.643,88 zł i 50.242,67 CHF.
W niniejszej sprawie bank bezskutecznie próbował podważyć przysługujący kredytobiorcom status konsumentów. Przed laty zaciągnęli oni w banku PKO BP kredyt frankowy z przeznaczeniem na remont, modernizację i rozbudowę domu jednorodzinnego. Kredytobiorczyni w momencie podpisywania umowy kredytowej pracowała w charakterze agentki ubezpieczeniowej. W 2009 roku kredytobiorca po utracie pracy zarejestrował w nieruchomości działalność gospodarczą i zaczął działać jako agent ubezpieczeniowy ale nie wykorzystywał nieruchomości do przyjmowania klientów. Obawy kredytobiorców o przyszłość i o możliwość dalszej spłaty rat kredytu skłoniły ich do przeznaczenia części nieruchomości pod wynajem sezonowy.
Rozpoznające tę sprawę sądy w Koszalinie i w Szczecinie nie potraktowały najmu jako przesłanki za pozbawieniem kredytobiorców statusu konsumenta. Tym bardziej, że oceniały one status powodów na dzień zawarcia umowy kredytowej. Późniejsze zarejestrowanie w nieruchomości działalności gospodarczej oraz sezonowy najem części pokojów nie wpłynęły na ocenę statusu powodów. Zawarta przez nich umowa kredytowa stała się prawomocnie nieważna po procesie trwającym w dwóch instancjach 3 lata i 1 miesiąc. Zysk z korzystnego wyroku wyniósł 364 tys. zł. Kredytobiorców reprezentowała Kancelaria Adwokacka Paweł Borowski.
Wykształcenie ekonomiczne i prawne nie przeszkodziło w wygranej z bankiem BOŚ w Warszawie. Rekordowy zysk z wyroku 6 milionów złotych!
Sąd Okręgowy w Warszawie w dniu 12 marca 2024 r. rozstrzygnął spór Frankowiczów z bankiem BOŚ (sprawa o sygn. XXVIII C 17163/21). Ustalił on nieistnienie stosunku prawnego wynikającego z zawartej w 2008 roku umowy kredytu budowlano-hipotecznego we franku szwajcarskim i zasądził na rzecz kredytobiorców kwoty 861.649,27 PLN oraz 1.194.754,07 CHF z ustawowymi odsetkami za opóźnienie należnymi od dnia 29 kwietnia 2023 r. do dnia zapłaty.
Pozwany bank próbował podważyć status konsumentów powołując się na posiadanie przez kredytobiorcę wykształcenia ekonomicznego i prawniczego, piastowanie stanowisk menadżerskich oraz prowadzenie działalności gospodarczej na międzynarodową skalę. Dodatkowo pojawiła się ze strony pełnomocników banku sugestia jakoby zakupiona na kredyt nieruchomość była wynajmowana komercyjnie, czego nie udało się jednak uprawdopodobnić.
W ustnych motywach korzystnego dla kredytobiorców rozstrzygnięcia warszawski sąd podkreślił, że umowa kredytowa nie miała żadnego związku z działalnością gospodarczą lub zawodową kredytobiorców, zatem została ona zawarta w obrocie konsumenckim. Fakt posiadania przez powodów wyższego wykształcenia ekonomicznego i prawnego oraz zgromadzenia znacznego majątku nie pozbawia ich prawa do żądania unieważnienia wadliwej umowy z powodu zawartych w niej klauzul abuzywnych. Kredytobiorcom przysługuje status konsumenta. Wygrana z bankiem oznacza dla nich ogromną korzyść finansową rzędu 6 milionów złotych. Frankowiczów reprezentowała Kancelaria Sosnowski – Adwokaci i Radcowie Prawni.
Podsumowanie
W najbliższych dniach okaże się czy TSUE dołoży kolejną cegiełkę do znakomitej już pozycji kredytobiorców w sporach frankowych. Orzeczenie dotyczyć będzie osób wynajmujących nieruchomości zakupione ze środków z kredytu. Choć wyrok będzie odnosił się do konkretnej sytuacji kredytobiorców, którzy zakupili jedną nieruchomość z myślą o jej wynajmie, może także zadecydować o losie innych Frankowiczów, na przykład tych, którzy zdecydowali się na wynajem mieszkania dopiero w jakiś czas po zaciągnięciu kredytu albo zmusiła ich do tego trudna sytuacja życiowa i coraz wyższe raty.
Prawnicy jak zwykle są podzieleni co do kształtu wyroku. Eksperci wspierający banki są optymistami i uważają, że będzie to kolejne prokonsumenckie orzeczenie TSUE dotyczące kredytów pseudowalutowych. Nie można traktować osób fizycznych, dokonujących jednorazowych prywatnych inwestycji służących zabezpieczeniu finansowemu na przyszłość, na równi z przedsiębiorcami, zwłaszcza jeśli wynajmowali oni mieszkanie w sposób nieprofesjonalny i niezorganizowany. Takim kredytobiorcom przysługuje status konsumenta, co oznacza że mogą powoływać się na klauzule abuzywne w umowach.
