Polacy mają dość ekstremalnie drogich kredytów hipotecznych. Pod względem wysokości marż i średniego oprocentowania kredytów mieszkaniowych nasz kraj plasuje się na pierwszym miejscu wśród państw Unii Europejskiej. Na portalu WYKOP ruszyła właśnie akcja zgłaszania do UOKiK nieuczciwych praktyk banków polegających na zmowie cenowej przy udzielaniu kredytów hipotecznych, która prowadzi do zwiększenia kosztów ponoszonych przez konsumentów i może być przejawem braku realnej konkurencji na rynku. Przy tym rentowność sektora bankowego wynosi aż 15% i jest ponad dwa razy wyższa niż w 2019 roku. W minionym roku banki zarobiły na czysto aż 42 mld zł, a przychody odsetkowe w okresie styczeń – listopad 2024 sięgnęły kwoty 158 mld zł.
- Na portalu WYKOP ruszyła akcja zgłaszania do UOKiK zawiadomień o potencjalnej zmowie cenowej banków, które oferują bardzo podobne warunki finansowe kredytów hipotecznych. Brak konkurencji na rynku uderza w konsumentów, którzy nie mogą liczyć na znalezienie korzystnych ofert.
- W Polsce średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych jest najwyższe wśród wszystkich krajów UE, podobnie jak wysokość marży bankowej. Parametry te mocno odbiegają zarówno od cen kredytów w bogatszych krajach wchodzących w skład strefy Euro, jak i w krajach z naszego regionu, takich jak Czechy, Węgry, Rumunia, czy Bułgaria.
- Niektóre osoby zwracają uwagę na fakt, że ceny kredytów mogłyby spaść w Polsce, gdyby banki kontrolowane przez państwo (PKO BP, PEKAO S.A., Alior Bank) obniżyły oprocentowanie. Konkurencyjne oferty wymusiłyby obniżkę oprocentowania w bankach z kapitałem zagranicznym.
- Odzew na akcję w sprawie zmowy cenowej jest spory – zgłoszenia można wysyłać za pośrednictwem formularza albo skorzystać z gotowego pisma i przesłać je na adres UOKiK lub za pomocą platformy ePUAP. Szczególnie cenne mogą być informacje od sygnalistów pochodzących z wewnątrz sektora bankowego albo z podmiotów lub instytucji powiązanych z bankami.
- W mediach uaktywnili się „obrońcy” banków, którzy próbują tłumaczyć jakie są powody drogich kredytów. Można było się spodziewać, że winni są Frankowicze, wakacje kredytowe, wysoki podatek bankowy oraz … duże ryzyko prowadzenia działalności bankowej w Polsce (większe niż w Bułgarii czy Rumunii?).
- Ekstremalnie wysokie oprocentowanie kredytów oraz niskie oprocentowanie lokat przekłada się na rekordowe zyski banków. Jeszcze nigdy w historii banki nie zarobiły takich kokosów jak w ubiegłym roku. Zysk netto całego sektora wyniósł około 42 mld zł.
Polska ma najdroższe kredyty mieszkaniowe w Europie
Jak wynika z danych opracowanych na podstawie informacji pochodzących z KNF i EBC, pod względem takich parametrów, jak wysokość marży i wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych, nasz kraj plasuje się na niechlubnym 1. miejscu w Europie.
Wysokość marży, rozumianej jako różnica pomiędzy stopą procentową kredytów a depozytów, wynosi w Polsce 3,5 procent i na tle innych krajów UE jest to ewenement – w żadnym innym państwie Wspólnoty wysokość marży nie przekracza 3 proc. Natomiast marżę mieszczącą się w przedziale 2,5-3% ma tylko Cypr. W większości krajów marże mieszczą się w granicach 0-1%.
Dla przykładu w Niemczech marża bankowa wynosi 0,84%, w Hiszpanii 0,41%, we Francji 0,14%, a na Malcie marża jest nawet ujemna. Oczywiście sytuacja gospodarcza i makroekonomiczna Polski odbiega mocno od wymienionych krajów, które wchodzą w skład strefy euro. Jak wytłumaczyć jednak to, że w krajach z naszego regionu, w których nie ma euro ale nadal obowiązują rodzime waluty, poziom marż bankowych jest znacznie niższy? W Czechach wysokość marży bankowej wynosi 1,58%, na Węgrzech 1,88%, w Rumunii 1,72%, a w Bułgarii tylko 0,53%.
Podobnie wyglądają statystyki dotyczące wysokości średniego oprocentowania kredytów hipotecznych. Polska jest pod tym względem „liderem” wśród państw UE z oprocentowaniem na poziomie 7,91%, na drugim miejscu plasują się Węgry (7,03%), na trzecim Rumunia (6,32%). Najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych jest na Malcie (2,19%), w Bułgarii (2,53%) i w Hiszpanii (3,34%).
UOKiK sprawdzi czy banki dopuszczają się zmowy cenowej na rynku kredytów hipotecznych?
Na portalu WYKOP ruszyła właśnie akcja zgłaszania zawiadomień do UOKiK w sprawie potencjalnej zmowy cenowej banków. Chodzi o ekstremalnie wysokie na tle innych państw UE marże i oprocentowanie kredytów hipotecznych, co może być efektem potencjalnej zmowy cenowej banków działających w Polsce. Zgłoszenie można wysłać za pomocą przygotowanego generatora, w którym należy wskazać konkretne parametry (wysokość marży oraz oprocentowania) a także zaznaczyć banki podejrzewane o naruszenie. Inną opcją jest wykorzystanie gotowego pisma, które można przesłać tradycyjną pocztą na adres UOKiK albo poprzez platformę ePUAP.
Według autorów pomysłu, celem akcji jest nie tylko zbadanie rynku pod kątem nieuczciwej konkurencji ale także danie rządzącym i politykom sygnału, że obywatele mają dość płacenia za kredyty najwyższych cen w Europie. UOKiK jest organem powołanym do ochrony praw konsumentów, ale także do badania nieuczciwej konkurencji. Instytucja powinna zbadać, czy nie dochodzi do skoordynowanych działań największych banków działających w Polsce, które zmówiły się co do cen kredytów. Przemawia za tym fakt, że wszystkie banki oferują bardzo podobne warunki kredytowe, co ogranicza konkurencję i sprzyja wysokim cenom kredytów hipotecznych.
Wiadomo już, że UOKiK zareagował na akcję, ale czas pokaże czy urząd na poważnie zajmie się tematem. Największą wartość będą miały informacje „z wewnątrz” tj. od pracowników bądź kooperantów banków a także notatki, SMS-y, maile, wiadomości wymieniane za pomocą komunikatorów czy dane z kalendarzy. UOKiK deklaruje, że docenia rolę sygnalistów i wystarczy jeden dobry sygnał, aby podjęte zostały odpowiednie kroki. Niemniej jednak jeśli ktoś nie dysponuje tak ekskluzywnymi informacjami, to i tak może wysłać zgłoszenie – każdy głos się liczy.
Jest spory odzew na akcję dotyczącą zmowy cenowej banków
Patrząc po liczbie komentarzy akcja zainicjowana dwa dni temu na portalu WYKOP spotkała się ze sporym odzewem. Pojawiają się kolejne wiadomości od osób, które wysłały już swoje zgłoszenia w tej sprawie. Być może będą wśród nich osoby, które „siedzą” w środowisku bankowym i przekażą szczególnie cenne informacje.
Wśród komentujących akcję na portalu WYKOP są osoby związane z sektorem bankowym. Co ciekawe, niektóre z nich potwierdzają fakt bliskich relacji pomiędzy prezesami banków i zwracają uwagę na wymienianie się przez nich stołkami. Inne osoby sugerują, że dla obniżenia cen wystarczyłby jeden ruch ze strony banków kontrolowanych przez Skarb Państwa aby wymusić obniżkę oprocentowania przez banki z kapitałem zagranicznym (tak jak to było z cenami paliwa po obniżkach zaordynowanych przez Orlen). Chodzi o takie banki z udziałem Skarbu Państwa jak PKO BP (29,43% udziałów SP), Pekao SA (32,8% udziałów ma PZU i PFR), Alior Bank (32% udziałów ma PZU kontrolowane przez SP), Bank Pocztowy (75% udziałów ma jednoosobowa spółka SP – Poczta Polska S.A.) i BOŚ Bank (58% udziałów ma NFOŚiGW).
Państwo polskie ma w ręku instrumenty, które mogłyby ulżyć kredytobiorcom i jednocześnie ożywić rynek kredytów, ale najwyraźniej nie chce ich użyć. Na tle innych państw europejskich Polska wypada blado. Nie dość, że stopy procentowe są od dłuższego czasu na bardzo wysokim poziomie, to jeszcze brakuje dopłat, ulg finansowych oraz innych systemów pomocy dla osób, które chcą zakupić mieszkanie.
Najwyższe raty kredytów hipotecznych i brak systemowego wsparcia od państwa
Impulsem do działania w sprawie zmowy cenowej banków był m.in. artykuł, który ukazał się na portalu WYKOP w dniu 19 lutego, prezentujący symulację wysokości rat kredytu zaciągniętego na kwotę 600.000 zł i na okres 30 lat. Autor pokazał jak to wygląda w Polsce, w krajach UE i w innych krajach świata. Pod względem dwóch kryteriów, tj. wysokości raty i całkowitej kwoty do spłaty Polska mieści się na drugim miejscu po Łotwie. Miesięczna rata takiego kredytu wynosi w Polsce 4.729 zł a kwota do spłaty 1.702.351 zł.
Dla analogicznego kredytu zaciągniętego na Łotwie rata po przeliczeniu na złotówki wynosi 4.769 zł a kwota do spłaty 1.717.009 zł. Tymczasem w Czechach ceny kredytów są już znacznie niższe. Rata takiego kredytu wynosi tam równowartość 3.442 zł a kwota do spłaty 1.239.058 zł. Najniższe w Europie raty kredytów hipotecznych płacą obywatele Malty (rata 1.714 zł, kwota do spłaty 617.044 zł), a także Bułgarii (rata 1.972 zł, kwota do spłaty 709.881 zł) i Holandii (rata 2.031 zł, kwota do spłaty 731.020 zł).
Patrząc na podane wyżej porównanie cen kredytów w krajach UE nasuwa się wniosek, że w Polsce raty kredytów hipotecznych są prawie 3-razy wyższe niż na Malcie oraz 2,4 raza wyższe niż w Bułgarii. Natomiast patrząc na podane w artykule dane z innych krajów świata, pod względem wysokości raty oraz kwoty do spłaty Polska mieści się tuż za Rosją, gdzie kredyty są nieco droższe (rata 5.231 zł, kwota do spłaty 1.882.980 zł) oraz przed USA (rata 3.896 zł, kwota do spłaty 1.402.560 zł). Najdroższe na świecie kredyty hipoteczne są w takich krajach jak Nigeria, Argentyna, Brazylia, Egipt, Kenia, Indie. Polska plasuje się tuż, tuż za tymi krajami.
Wychodzi na to, że Polak po zaciągnięciu kredytu w polskim banku na zakup mieszkania staje się praktycznie niewolnikiem, bo rata pochłania znaczną część jego przychodów. Tymczasem w krajach bogatszych, ale i w niektórych biedniejszych państwach niż Polska (patrz przykład Bułgarii) zakup nieruchomości za pieniądze pochodzące z kredytu bankowego nie jest tak wielkim obciążeniem. Poza tym w większości krajów funkcjonują systemy pomocowe, dla osób zaciągających kredyty na mieszkania. Chodzi o dotacje państwowe, ulgi finansowe, niższe marże oraz gwarancje rządowe dla banków, które umożliwiają im oferowanie lepszych warunków kredytów.
Na przykład w Niemczech funkcjonuje państwowy program dopłat obniżających koszty kredytu oraz lokalne inicjatywy i ulgi podatkowe.
Na Litwie państwo pomaga młodym rodzinom, które mogą kupić mieszkanie na preferencyjnych warunkach oraz otrzymać dopłatę do wkładu własnego.
Łotwa także wspiera młode rodziny przy zakupie pierwszego mieszkania, państwo oferuje dopłaty do wkładu własnego i daje gwarancje, które obniżają ryzyko po stronie banków i umożliwiają im zaoferowanie korzystniejszych warunków kredytu.
Także w Estonii funkcjonują programy wsparcia w postaci preferencyjnych kredytów hipotecznych oraz dopłat do wkładu własnego. Rząd i lokalne samorządy współpracują z bankami, tak aby osoby kupujące pierwsze mieszkanie miały lepsze warunki kredytowania.
W Czechach rząd pomaga młodym rodzinom i osobom kupującym pierwsze mieszkania w uzyskaniu preferencyjnych warunków kredytowych poprzez gwarancje, które obniżają wysokość wymaganego wkładu własnego.
Rząd w Rumunii skupia się na zwiększeniu dostępności mieszkań oraz realizuje program dopłat do kredytów hipotecznych, obniżenia marż bankowych oraz udziela gwarancji.
Podobny model działania jest na Węgrzech, gdzie państwo udziela dopłat do kredytów hipotecznych dla młodych rodzin oraz gwarancji umożliwiających oferowanie bankom preferencyjnych warunków kredytów (niższe oprocentowanie) na zakup pierwszego mieszkania.
Programy pomocowe funkcjonują także w krajach spoza UE, m.in. w Wielkiej Brytanii (gwarancje i częściowe dopłaty do wkładu własnego), w USA (niższe wymagania dot. wkładu własnego i ubezpieczenia kredytu, dopłaty do wkładu własnego, ulgi podatkowe), w Kanadzie (program rządowy polegający na udziale państwa w finansowaniu zakupu pierwszej nieruchomości), w Australii (gwarancje rządowe przy kredycie na zakup pierwszej nieruchomości, ulgi podatkowe), w Japonii (preferencyjne warunki kredytowania, dopłaty rządowe, ulgi podatkowe oraz subsydia na ubezpieczenie mieszkania), w Brazylii (bezpośrednie dopłaty oraz preferencyjne warunki kredytowania dla osób z niższymi dochodami), w Chinach (dopłaty lokalnych władz do rat kredytowych, obniżone oprocentowanie, ulgi podatkowe przy zakupie pierwszego mieszkania), na Tajwanie (rządowe programy pomocowe dla pierwszych nabywców, dopłaty do kredytów hipotecznych, preferencyjne warunki oraz ulgi podatkowe.
W zestawieniu tym brakuje Polski, bo wbrew wcześniejszym zapowiedziom rządu, który planował od stycznia 2025 r. uruchomienie programu „Mieszkanie na Start – kredyt 0%”, całkowicie zrezygnowano z tego pomysłu. Program miał zastąpić „Bezpieczny Kredyt 2%”, który został uruchomiony jeszcze przez poprzedni rząd i zakończony w grudniu 2023 roku. Obecny rząd rzekomo pracuje nad nowym programem mieszkaniowym wspierającym młodych ludzi przy zakupie pierwszego mieszkania. Wiadomo jednak, że w koalicji rządowej nie ma jednomyślności co do formy wsparcia. Politycy jedynie obiecują zajęcie się tematem drogich i trudno dostępnych dla młodych ludzi kredytów, ale od lat nic się nie zmienia.
Temat drogich kredytów wzięła na tapet m.in. kandydatka Lewicy w wyborach prezydenckich Magdalena Biejat, która grzmi że w Polsce mamy do czynienia z lichwą i obiecuje zajęcie się tematem jeśli wygra wybory. Proponuje ustalenie maksymalnej marży, ograniczenie wysokości prowizji i opłat bankowych oraz wprowadzenie transparentnych zasad dotyczących oprocentowania na cały okres spłat kredytu. Osoby komentujące wpis polityczki są jednak sceptycznie nastawione co do szans realizacji tych obietnic. Postrzegają je jako przejaw populizmu i zwracają uwagę na to, że ugrupowanie polityczne reprezentowane przez kandydatkę na Prezydenta RP wchodzi w skład obecnego rządu, który jeszcze nic nie zrobił aby pomóc Polakom w zakupie pierwszych mieszkań.
Bankowe eldorado – imponujące przychody odsetkowe i zyski banków za 2024 rok
Polacy cierpią z powodu wysokich kosztów i słabej dostępności kredytów hipotecznych, tymczasem banki zbierają żniwo. Zysk netto banków w okresie styczeń-listopad 2024 roku wyniósł 39,76 mld zł i był wyższy niż w analogicznym okresie poprzedniego roku o 44,3%. Natomiast szacunkowe dane za cały 2024 rok wskazują, że banki zarobiły na czysto około 42 mld zł. Tak imponujące zyski sektor bankowy zawdzięcza w dużym stopniu utrzymującym się w Polsce już od końcówki 2021 roku wysokim stopom procentowym, które przysparzają bankom ogromne przychody odsetkowe. Za okres 11 miesięcy 2024 roku banki uzyskały przychody z odsetek od kredytów na poziomie 157,99 mld zł (wzrost o 3,9 proc. rdr), podczas gdy koszty odsetkowe związane z oprocentowaniem lokat wyniosły tylko 60,94 mld zł i w porównaniu do roku 2023 spadły o 7,4 proc.
„Obrońcy” banków nie pozostają obojętni na akcję w sprawie zmowy cenowej
Rosnące przychody odsetkowe i spadające koszty odsetkowe odzwierciedlają trend do regularnego zwiększania przez banki marży odsetkowej. Grafika obrazująca wysokość marży odsetkowej w krajach UE, gdzie Polska „wyróżnia się” z marżą na poziomie aż 3,5%, robi furorę na platformach społecznościowych, zwłaszcza na portalu X oraz na portalu WYKOP, gdzie uruchomiona została akcja zgłaszania do UOKiK zmowy cenowej banków.
Bankowcy nie pozostają jednak obojętni w tej sprawie. W niektórych komentarzach osoby sympatyzujące z bankami próbują tłumaczyć dlaczego w Polsce mamy najdroższe w Europie kredyty hipoteczne. Oczywiście zrzucają winę na Frankowiczów, którzy generują po stronie banków koszty związane z unieważnianiem umów kredytowych w sądach. Wskazują też na wysoki podatek bankowy, koszty związane z wakacjami kredytowymi, większe ryzyko wynikające z braku euro i trudną sytuację finansową Polaków, przekładającą się rzekomo na większe ryzyko po stronie banków. Niektórzy sugerują, że polscy kredytobiorcy nie posiadają podstawowej wiedzy ekonomicznej i podpisują umowy, których treści nie rozumieją, a następnie skarżą się na wysokie koszty i próbują kwestionować umowy.
Nie ma zgody na taką argumentację. Konsumenci są coraz bardziej świadomi tego, że banki próbują zdzierać z klienta ile się da. Ubiegłoroczne wyniki finansowe banków mówią same za siebie. Najwyższej wśród państw UE marży i najwyższego oprocentowania kredytów hipotecznych nie da się wytłumaczyć wysokim ryzykiem prowadzenia przez banki działalności w Polsce. Tym bardziej, że spłacalność zobowiązań wobec banków jest na dobrym poziomie, kredyty są często nadpłacane lub spłacane przed czasem. Jak podaje jeden z internautów, średnia spłacalność kredytu hipotecznego wynosi w Polsce 12 lat. Wiele osób zastanawia się też dlaczego w innych krajach Europy banki są w stanie oferować kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem na 15-20 lat, a w Polsce dopiero stosunkowo niedawno regulator wymusił oferty kredytowe z oprocentowaniem okresowo stałym na 5 lat.
Podsumowanie
W Polsce nie ma programów pomocowych dla osób chcących kupić pierwsze mieszkanie. Na domiar złego oprocentowanie kredytów hipotecznych jest najwyższe w Europie (średnie oprocentowanie wynosi 7,91%), podobnie jak marża bankowa (3,5%). Przekłada się to bezpośrednio na wysokość rat kredytów i kwoty do spłaty.
Największe banki działające w Polsce oferują bardzo podobne warunki kredytowania, które są niekorzystne dla konsumentów. W związku z tym pojawiło się przypuszczenie, że może dochodzić do zmowy cenowej. Na portalu WYKOP ruszyła akcja wysyłania zgłoszeń do UOKiK, która spotkała się z szerokim odzewem ze strony osób rozgoryczonych z powodu wysokich kosztów kredytów hipotecznych. Inicjatorzy akcji liczą na to, że UOKiK na poważnie zajmie się problemem a do rządzących pójdzie wyraźny przekaz, że Polacy mają dość drogich kredytów.
