Jeżeli zastanawiasz się nad sprzedażą mieszkania obciążonego kredytem walutowym, prawdopodobnie zdajesz sobie sprawę z dodatkowych wyzwań, jakie to niesie. Złożoność formalności jest jednym z nich, ale kluczowe problemy zaczynają się wtedy, gdy mówimy o kredycie w szwajcarskich frankach. Takie zobowiązania, ze względu na wysokie kursy waluty i ich fluktuacje, mogą sprawić, że nawet po wielu latach regularnego spłacania, główna kwota zadłużenia pozostaje znacząca.
Dla frankowiczów, którzy zdecydują się na sprzedaż swojej nieruchomości, taka transakcja może okazać się finansowo niewystarczająca do pokrycia pozostałego zadłużenia. To stawia wielu z nich w bardzo trudnej sytuacji, gdzie uzyskane ze sprzedaży środki jedynie zrównują się z sumą długu, nie pozostawiając żadnego dodatkowego kapitału.
W tej kontekście, poszukiwanie alternatywnych rozwiązań jest kluczowe. Jednym z potencjalnych wyjść może być staranie się o unieważnienie umowy kredytowej na drodze sądowej, co dla wielu frankowiczów okazuje się najlepszym rozwiązaniem.
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem frankowym.
Najistotniejsze by sprzedać nieruchomość, jakąkolwiek, jest znalezienie nabywcy, jednak w przypadku mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym, procedurę sprzedaży należy rozpocząć od wizyty w banku.
Z banku kredytobiorca musi bowiem uzyskać zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia, a także powinien pozyskać promesę, że po całkowitej spłacie zadłużenia hipoteka ustanowiona na nieruchomości zostanie wykreślona. Promesa jest niezwykle ważna dla każdego potencjalnego nabywcy, gdyż gwarantuje, że zakupione mieszkanie nie będzie obciążone hipoteką, bez promesy trudno sobie wyobrazić, że ktoś zdecyduje się na zakup mieszkania z hipoteką.
Będąc w banku warto również dowiedzieć się czy w związku ze wcześniejszą spłatą kredytu nie zostaną naliczone dodatkowe koszty, niestety w przypadku starszych umów kredytowych takie zapisy w kontrakcie mogą być zawarte.
Kolejne kroki dotyczące sprzedaży wyglądają już raczej standardowo, kredytobiorca musi znaleźć kupca na swoje mieszkanie, a w międzyczasie należy skompletować pozostałe dokumenty potrzebne do sfinalizowania sprzedaży, a więc: dokument potwierdzający tytuł własności do lokalu, numer księgi wieczystej, zaświadczenie o tym, że w lokalu podlegającym sprzedaży nikt nie jest zameldowany oraz zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych.
Następnie, sprzedający i kupujący muszą udać się do notariusza, żeby sfinalizować umowę kupna-sprzedaży nieruchomości, co istotne, taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego by została ważnie zawarta.
Gdy sprzedaży podlega mieszkanie nieobciążone kredytem, na wizycie u notariusza cały proceder się kończy, jednak w przypadku mieszkania z kredytem, kredytobiorca musi następnie spłacić resztę kredytu hipotecznego i uzyskać z banku list mazalny dla nabywcy. List mazalny jest niezbędny by wykreślić hipotekę ustanowioną na rzecz banku z ksiąg wieczystych.
Kiedy lepiej zrezygnować ze sprzedaży mieszkania?
Nie da się ukryć, że obecna sytuacja gospodarcza jest bardzo dynamiczna, a niektórzy kredytobiorcy wręcz „zmuszeni” zostają do sprzedaży kupionych mieszkań, gdyż z powodu rosnącej inflacji, kursów walut i stóp procentowych, nie są w stanie dłużej spłacać zaciągniętego kredytu, warto jednak pamiętać, że posiadacze kredytów walutowych nie powinni od razu do tak radykalnych rozwiązań się posuwać.
W przypadku kredytów frankowych sprzedaż mieszkania może niestety okazać się nieopłacalna, a to z powodu wysokiego kursu franka szwajcarskiego, który może doprowadzić do tego, że kwota uzyskana ze sprzedaży, nie pokryje pozostałego do spłaty kredytu.
W takiej sytuacji, kredytobiorca może więc zostać bez mieszkania, a żeby wykreślić hipotekę będzie musiał pozyskać środki na spłatę kredytu z innych źródeł lub zmuszony zostanie do przeniesienia hipoteki na inną nieruchomość, zatem jego sytuacja nadal będzie trudna i sprzedaż przestanie się kalkulować.
Niewielkim pocieszeniem jest to, że ceny mieszkań znacznie wzrosły, więc najpewniej uda się sprzedać drożej niż się samemu kupiło, czy to jednak wystarczy na pokrycie kredytu frankowego, trudno powiedzieć. Dodatkowo, może się okazać, że kredytobiorca będzie musiał wpłacić do banku wysoką prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, a zatem wtedy sprzedaż również przestaje się opłacać.
Frankowicze zamiast sprzedawać swoje mieszkania, powinni zatem skupić się na innych możliwościach, gdyż zdecydowanie bardziej opłaca się pozwać bank o unieważnienie zawartej umowy, niż wyzbywać się mieszkania bez żadnego zysku.
Pozew o unieważnienie i problem kredytu frankowego znika.
W sądach już kilkadziesiąt tysięcy kredytobiorców walczy o unieważnienie zawartego kontraktu, i nie ma się czemu dziwić, skoro jest to obecnie najlepsze i najskuteczniejsze rozwiązanie by uwolnić się od wadliwej umowy kredytowej.
Unieważnienie powoduje, że umowa z bankiem zostaje wyeliminowany z obrotu prawnego, po unieważnieniu kredytobiorca nie musi już dłużej spłacać kolejnych rat i odzyskuje od banku wszystkie środki, które bank bezprawnie pobrał.
Gdy umowa kredytowa przestaje istnieć, pomiędzy bankiem, a kredytobiorcą powstaje obowiązek zwrotu wzajemnie otrzymanych świadczeń, kredytobiorca powinien więc oddać równowartość otrzymanego kapitału kredytu (bez odsetek), a bank zwrócić musi wszystkie pobrane od kredytobiorcy raty wraz z odsetkami i inne opłaty.
Finalnie więc, unieważnienie powoduje, że kredytobiorca nie ponosi żadnych kosztów z tytułu udzielonego kredytu, dla niego ten kredyt jest więc darmowy, a dla banku to kara (brak zysku) za zawarcie w umowie zapisów niezgodnych z prawem.
Ponadto, złożenie pozwu przeciwko bankowi właśnie teraz w 2024 roku jest obarczone bardzo małym ryzykiem, gdyż frankowicze wygrywają ponad 97 procent zainicjowanych postępowań w I instancji oraz 99% spraw prawomocnie.
Jak wygląda unieważnienie kredytu we frankach w praktyce
Kancelaria Adwokacka Adwokat Jacek Sosnowski – Adwokaci i Radcowie Prawni w 18 miesięcy unieważniła umowę kredytu frankowego PKO BP, co jest bardzo dobrym wynikiem, gdyż umowy tego właśnie banku uchodzą za jedne z najtrudniejszych do podważenia.
Postępowanie toczyło się przed Sądem Okręgowym w Elblągu pod sygn. akt: I C 63/21, orzeczenie unieważniające zawarty kontrakt zostało z kolei wydane w dniu 9 sierpnia 2022 r. Cały proces został przeprowadzony zdalnie, a podstawą do uwzględnienia powództwa były podnoszone przez Kancelarię zarzuty dotyczące niedozwolonych postanowień zawartych w umowie, którymi określone zostały zasady przeliczania kursów do franka szwajcarskiego. Ponadto, za nieważnością kontraktu przemawiał również fakt, że jest on sprzeczny z obowiązującymi przepisami i narusza zasady współżycia społecznego. Sąd wszystkie te argumenty uwzględnił.
Z kolei tylko 14 miesięcy wystarczyło, by Sąd Okręgowy w Katowicach unieważnił umowę o kredyt frankowy zawartą z bankiem Millennium. Kredytobiorców w tym przypadku także reprezentowała Kancelaria Adwokacka Adwokat Jacek Sosnowski – Adwokaci i Radcowie Prawni.
Orzeczenie w przedmiotowej sprawie zapadło w dniu 18 maja 2022 r., sygn. akt: II C 349/21, po przeprowadzeniu jednej rozprawy i również w tym przypadku Sąd podzielił argumentację przedstawioną przez Kancelarię i uznał, że postanowienia umowy dotyczące zasad ustalania wysokości kursu franka szwajcarskiego są sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interesy kredytobiorców. Zapisy te nie są więc wiążące względem kredytobiorców, a umowa kredytowa została z tego powodu unieważniona.
