Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości to kolejny etap po uzyskaniu prawomocnego wyroku stwierdzającego nieważność umowy kredytowej. Jest to ważna czynność, bo po pozbyciu się toksycznego zadłużenia we franku, pozwala w sposób nieograniczony dysponować nieruchomością, np. dokonać jej sprzedaży. Chociaż banki straszą, że po uzyskaniu prawomocnego rozstrzygnięcia sądowego Frankowicza czeka jeszcze żmudny i długotrwały proces pozbycia się wpisu w hipotece, istnieją przykłady na to, że hipotekę można wykreślić w ekspresowym tempie, pomimo stwarzanych przez banki trudności.
Banki dopuszczają się nieuczciwych praktyk utrudniając wykreślenie hipoteki
Strategia procesowa banków polega w dużej mierze na przewlekaniu postępowań. Nie inaczej dzieje się po wydaniu prawomocnego wyroku ustalającego nieważność umowy kredytu frankowego.
Aby odwlec w czasie moment pozbycia się zabezpieczenia w postaci hipoteki, banki podejmują szereg czynności, które w niektórych przypadkach są prawnie dopuszczalne, chociaż nieuzasadnione (np. składają wnioski o wstrzymanie skuteczności lub wykonalności prawomocnego wyroku w związku z zamiarem złożenia skargi kasacyjnej), ale częściej dopuszczają się nieuczciwych praktyk wobec konsumentów.
Typowymi przykładami takich działań jest przesuwanie terminu udzielenia odpowiedzi na wniosek o wydanie tzw. listu mazalnego lub wręcz odmowa wydania tego dokumentu. List mazalny stanowi potwierdzenie wygaśnięcia wierzytelności i jednocześnie zgodę banku na wykreślenie hipoteki.
Przez niektóre wydziały wieczystoksięgowe jest on uznawany za niezbędny do wyczyszczenia księgi wieczystej z wpisu hipotecznego. Odmawiając wydania tego dokumentu banki naruszają art. 100 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który nakłada na wierzyciela (bank) obowiązek dokonania wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej w razie wygaśnięcia hipoteki.
W momencie wydania przez sąd prawomocnego wyroku ustalającego nieważność umowy kredytowej, wygasa także hipoteka ustanowiona w związku z nieważną umową. Banki, jako instytucje zaufania publicznego, powinny respektować prawomocne wyroki sądów, tymczasem zdarza się, że odmawiają wydania kwitu mazalnego, a także podejmują inne naganne działania (np. czynności windykacyjne wobec kredytobiorcy, wpisanie go na listę dłużników BIK, czy dalsze pobieranie rat kredytowych).
Frankowicze mają podstawy do wykreślenia hipoteki
Pomimo trudności stwarzanych przez niektóre banki, prawo stoi po stronie kredytobiorców posiadających prawomocny wyrok ustalający nieważność umowy kredytowej. Nawet w sytuacji jeśli bank odmówi wydania listu mazalnego, kredytobiorca ma możliwość wyegzekwowania w sądzie wykreślenia wpisu hipotecznego banku. Trzeba jednak zaznaczyć, że hipoteka nie wygasa automatycznie po uzyskaniu wyroku stwierdzającego nieważność umowy. Konieczne jest złożenie wniosku o jej wykreślenie w wydziale wieczystoksięgowym, w którym prowadzona jest księga wieczysta danej nieruchomości.
Niedawna uchwała Sądu Najwyższego nr III CZP 28/21 z dnia 08.09.2021 r. znacznie ułatwiła proces wykreślania hipoteki na podstawie prawomocnego wyroku ustalającego nieważność umowy kredytowej. Wedle tych postanowień nie jest konieczne wytaczanie powództwa na podstawie art. 10 Ustawy o księgach wieczystych w celu usunięcia rozbieżności między stanem rzeczywistym, a stanem prawnym księgi wieczystej. Zgodnie z uchwałą SN, domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej (także w odniesieniu do wpisu hipoteki) z faktycznym stanem prawnym może zostać wzruszone w innej sprawie cywilnej, np. o ustalenie nieważności umowy kredytowej.
Stanowisko SN w pełni podziela Rzecznik Finansowy, który uważa, że stwierdzenie w sentencji prawomocnego wyroku nieważności umowy kredytowej jest wystarczającą podstawą do pozbycia się wpisu hipotecznego z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości.
Banki straszą kilkuletnim procesem wykreślania hipoteki, a da się to zrobić w 16 dni
Strategia banków polega na straszeniu Frankowiczów długotrwałym procesem rozliczania się po uzyskaniu prawomocnego wyroku. Ma to zniechęcić tych kredytobiorców, którzy jeszcze nie zdecydowali się na wytoczenie bankowi procesu sądowego. Czas oczekiwania na wykreślenie hipoteki zależy od wielu czynników, m.in. od tego który sąd prowadzi księgę wieczystą nieruchomości.
Faktem jest, że formalności związane z wpisami w księgach wieczystych toczą się w niektórych sądach bardzo długo i to nie tylko w sprawach frankowych. Ale istnieją także przykłady ekspresowych wykreśleń wpisów hipotecznych i to wyłącznie na podstawie prawomocnego wyroku sądu ustalającego nieważność umowy kredytowej, tak jak miało to miejsce po prawomocnej wygranej z mBank w 16 dni od złożenia wniosku w wydziale wieczystoksięgowym.
Ekspresowe wykreślenie hipoteki w Sądzie Rejonowym w Gliwicach po prawomocnej wygranej z mBank w sprawie o sygn. akt I ACa 427/20
Sprawa prowadzona przez Kancelarię adwokat Jacek Sosnowski Adwokaci i Radcowie Prawni o sygn. akt I ACa 427/20 jest przykładem na to, że wykreślenie hipoteki nie musi trwać długo i jest możliwe na podstawie prawomocnego wyroku ustalającego nieważność umowy kredytowej.
Przedmiotowa sprawa zakończyła się wydaniem w dniu 10.03.2021 r. przez Sąd Apelacyjny w Warszawie prawomocnego wyroku ustalającego nieważność umowy kredytowej mBanku. Po uzyskaniu korzystnego rozstrzygnięcia kredytobiorca niezwłocznie przystąpił do rozliczeń z bankiem, zwracając mu pozostającą do spłaty część kapitału.
Pomimo to, mBank nie wydał kredytobiorcy listu mazalnego, potwierdzającego wygaśnięcie wierzytelności i stanowiącego zgodę na wykreślenie hipoteki. Zabezpieczeniem kredytu była w tym przypadku hipoteka łączna kaucyjna ustanowiona na dwóch odrębnych nieruchomościach, w tym kredytowanej.
Wobec braku listu mazalnego, kredytobiorca złożył w Wydziale VIII Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Gliwicach wnioski o wykreślenie hipotek w oparciu o prawomocny wyrok ustalający nieważność umowy kredytowej. Jedną z hipotek udało się wykreślić po zaledwie 16 dniach od wpłynięcia do sądu wniosku – przedmiotowy wniosek wpłynął do sądu w dniu 27.07.2021 r., a już 12.08.2021 r. dokonany został wpis, na mocy którego wykreślono hipotekę.
Co istotne, Sąd Rejonowy w Gliwicach nie tylko dokonał ekspresowego wykreślenia hipoteki, ale przede wszystkim uznał za wystarczającą podstawę do tego prawomocny wyrok sądu ustalający nieważność umowy kredytowej, nie domagając się listu mazalnego.
